지식산업센터 좋은 호실 선택하는 방법

지식산업센터 투자에 성공하려면, 지식산업센터 안에서도 호실의 크기, 모양, 방향 등이 다양하기 때문에 임차인이 선호하는 호실을 골라서 임대가 잘 되는 호실에 투자하여 공실없이 임대사업을 운영하는 것이 당연한 일일 것입니다. 분양상담사나 부동산 공인중개사가 추천해주는 호실을 보고 좋아 보이니까 계약 먼저 할 것이 아니라, 정말로 좋은 호실인지 본인이 직접 판단하고 분석할 줄 알아야 실패하지 않는 투자를 할 수 있습니다. 분양상담사나 공인중개사의 목적은 빨리 많은 물건을 파는 게 목적이지만 투자자의 목적은 계약한 이후에도 투자수익률을 높이고 좋은 임차인을 만나서 임대사업을 장기간 운영하는 것이 목적이므로 각자가 서로 다른 생각을 갖고 있기 때문입니다.

그렇다면 지식산업센터 건물 안에서도 어떤 호실이 투자수익률을 높여줄 수 있을까요?

1. 임차인이 싫어하는 향이 있다

주거공간을 위해 선호되는 향은 누가 뭐래도 남향이 제일인 것은 사실입니다. 하지만 우리가 임대할 곳은 사무공간인 오피스로, 사무공간에서 가장 중요한 것은 전망이나 뷰보다는 바로 동향과 서향은 피해야 한다는 것입니다. 강남의 테헤란로를 보면, 도로를 사이에 두고 남향과 북향의 오피스들이 줄지어 서있는 모습인데요. 이런 남향과 북향의 오피스가 많다는 것이 강남이 인기 있는 이유 중 하나가 될 수 있습니다. 해가 뜨고 지는 방향인 동향과 서향의 오피스의 경우 동향은 오전에, 서향은 오후에 햇빛이 사무실에 길게 들어와 업무에 방해가 될 수 있습니다. 특히 서향의 경우 오후에 해가 길게 늦게까지 들어오기 때문에 여름에 냉방비가 더 많이 들어 관리비가 많이 지출됩니다. 관리비도 높고 업무에 방해가 되는데 굳이 동향이나 서향을 선택할 임차인은 드물다는 것입니다.

2. 전망이 좋은 호실이 유리?

전망이 좋으려면 층이 높아야 하는데, 일반적으로 층이 높으면 평당 분양가가 높습니다. 전망을 좋아하는 사장님 때문에 꼭 전망이 좋은 호실을 임차해야 한다는 회사가 아니라면 저층부를 선호하는 임차인도 많은데요. 층이 높은 호실과 낮은 호실의 평당 매매가와 임대료가 얼마인지 비교하여 저층부를 저렴하게 임대하는 것이 더 투자수익률이 높은지 분석해 보아야 합니다. 층이 높고 전망이 좋다는 이유로 매매가는 높지만 실제 임대료는 저층과 큰 차이가 없는 경우도 많기 때문입니다.

3. 승강기는 어디에?

하루 중 승강기 사용이 가장 집중되는 때는 점심시간일텐데요. 이렇게 사람들이 몰리는 시간에 대기시간이 길어진다면 직원들이 불편해할 수 있습니다. 이런 이유로 회사 입장에서는 직원들의 편의성을 높이기 위해 승강기가 가까운 호실이나 계단이 가까운 호실을 선호할 수 있습니다. 또한, 자재나 제품을 수시로 이동해야 하는 업체가 입주하게 되는 경우 화물용 엘리베이터가 가까운 호실을 선호할 수 있습니다. 따라서 일반 승강기나 화물용 승강기의 위치가 어디인지, 호실과의 거리가 어느 정도인지 파악하여 투자하는 것이 좋습니다.

4. 대로변 소음 문제

직원들의 출퇴근, 물류 유통을 위해 좋은 교통요건은 지식산업센터의 필수 요건이라고 할 수 있는데요. 하지만 교통량이 많은 간선도로나 고속도로 IC 근처의 지식산업센터의 경우 잦은 소음 문제로 직원들의 업무에 방해가 될 수 있습니다. 사실 지식산업센터의 외벽은 방음이 잘 되는 고가의 재료를 보통 사용하지 않는다고 합니다. 방음 문제를 위해 고가의 좋은 재료를 써서 분양원가를 높이는 시행사는 없을 것이기 때문입니다. 따라서 대로변에 위치한 호실인 경우 소음 이슈가 어느 정도 발생할 수 있을지 미리 알아보고, 소음으로 인한 민원 제기 등 문제가 있다면 대로변을 피해 다른 호실을 선택하는 것이 좋겠습니다.

5. 호실 분할이 가능한가?

넓은 면적의 섹션 오피스의 경우 가벽을 최대한 많이 세워서 임대를 놓을 수 있습니다. 따라서 내가 투자하려는 호실을 분할한다면 최대한 어떻게 분할할 수 있는지 미리 확인해 보는 것이 좋을 것입니다. 창문, 채광, 폭, 길이, 통로 등 다방면에서 확인을 해야 하는데, 창 측이 넓고 실의 깊이는 얕은 호실이 분할하기에 가장 좋은 호실입니다. 또한 방화구획을 제대로 확인하지 않으면 분할하려고 할 때 방화도어를 설치해야 하므로 공사비가 많이 들어가게 되는 경우도 있고, 소방 감지기가 하나밖에 없어 분할했을 때 추가로 설치해야 할 수 있으니 분할했을 경우의 추가 공사비도 미리 확인해야 하겠습니다.


마지막으로 현장을 확인해 생각하지 못했던 이슈가 없는지 점검해야 합니다. 직접 현장을 가 보니 예상했던 평지가 아니라 언덕이었다든지, 다른 건물이나 산으로 뷰가 막혀있다든지 등의 예상치 못한 이슈들이 발생할 수 있습니다.

지식산업센터의 좋은 호실을 구하기 위한 5가지 방법에 대해 알아보았습니다. 투자에 참고하셔서 성공 투자하시기 바랍니다.