상가건물임대차보호법 개념, 용어, 권리금 등 모든 것

최근 금리 인상으로 부동산 경기가 침체되고 있어 상가투자도 조심스러운 시기인데요. 이럴수록 가만히 있기보다는 상가 투자를 위해 상가임대차와 관련해 알아보는 시간을 가져 보려 합니다. 그중 가장 기본적인 상가건물 임대차 보호법에 대해 정리해보았습니다.

 

1. 상가건물임대차보호법 개념

상가건물 임대차 보호법이란 상가건물 임대인과 임차인의 갑을 관계를 개선하기 위해 사회적 및 경제적 약자로 여겨지는 임차인의 권리를 보호하여 국민 경제생활의 안정을 보장하고자 2001년 12월 29일 제정된 법이며, 시행일은 2002년 11월 1일이었습니다. 상가건물 임대차와 관련해 민법에 대한 특례로 규정한 법으로, 상가 임차인의 임차권을 법적 권리로 인정하고 과도한 임대료 인상을 막는 등의 법 제정을 통해 건물주로부터 피해를 받는 영세 세입자들의 권리를 보호하는 것이 주요 취지입니다. 영세 세입자들의 권리 보호가 목적이며, 주택임대차보호법, 대부업법(고금리제한법)과 함께 3대 민생법에 포함된 법이라 할 수 있습니다.

 

이후 여러 번 개정되어 2013년 8월 13일 지역별 환산보증금을 초과하는 임차인에게도 계약갱신요구권이 적용되었으며, 2015년 5월 13일 상가 임차인의 권리금 관련 규정이 신설되었고 지역별 환산보증금 이하인 임차인에게만 인정되었던 대항력도 모든 상가 임차인에게로 확대 적용되었습니다.

 

2. 상가건물임대차보호법 주요 내용 및 관련 용어

주택임대차 보호법에서 임차인이 전입신고를 하고 주택의 인도를 받은 경우 대항력이 발생하는 것처럼 상가임대차 보호법을 통해 상가건물 임차인이 관할 세무서에 사업자 등록 신청을 하고 건물의 인도를 받은 경우 그다음 날부터 제삼자에 대해 대항할 수 있는 대항력이 인정됩니다. 이러한 효력은 임차인이 임대차 계약에 관해 등기 절차를 취하지 않았더라도 발생하는 것으로 법에서 정하고 있습니다.

 

또한 임차인은 대항력과 확정일자를 함께 갖추면 경매나 공매 진행 시 임차인의 보증금에 대해 다른 권리에 앞서 우선적으로 변제받을 수 있는 우선변제권을 가질 수 있습니다. 소액임차인에 해당하는 경우에는 요건을 갖추면 확정일자를 받지 못했다 하더라도 경매 또는 공매 진행 시 모든 권리자를 우선하여 변제받는 최우선변제권을 가질 수 있습니다.

 

1) 상가건물: 상가건물이란 영리 사업을 목적으로 해당 상가건물에 사업자등록을 신청한 사업자가 “상가건물 임대차 보호법”에 따라 임차하여 사업을 영위하는 모든 건물을 뜻합니다. 대형상가뿐만 아니라 지하나 주택가의 점포 등도 모두 상가건물이라고 볼 수 있습니다. 다만, 임대차목적물인 상가건물은 영리를 목적으로 하는 임대차 계약이어야 하므로 사업자등록을 갖추지 않는 교회, 어린이집, 자선단체 등 비영리법인에 해당하는 경우 “상가건물 임대차 보호법”대상이 아닙니다.

 

2) 환산보증금: 환산보증금은 월세를 환산하여 보증금과 더하는 것으로, 월세에 100을 곱하여 보증금을 더합니다. 예를 들어, 보증금 1000만 원에 월세가 200만 원인 상가의 경우 환산보증금은 1000만 원 + 200만 원 x 100으로 계산되어 2억 1천만 원이 됩니다. 환산보증금을 계산하는 이유는 환산보증금이 지역별 월세 인상률 상한선 적용대상 기준이 되기 때문입니다. 현재 서울은 9억 원 이하, 수도권과밀억제권역 및 부산은 6억 9천만 원, 광역시, 경기 안산시, 용인시, 김포시, 광주시, 파주시, 화성시, 세종특별자치시는 5억 4천만 원, 그 밖의 지역은 3억 7천만 원으로, 지역별로 이 기준금액 이하여야 월세 인상률 5% 제한을 적용받습니다. 지역별로 해당 기준금액을 초과하면 월세 인상에 제한이 없게 됩니다. 앞의 예시에서 2억 1000만 원에 5%가 증가된 금액이 2억 2050만 원인데, 여기서 보증금인 1000만 원을 차감하면 2억 1050만 원이 남게 됩니다. 월세를 보증금으로 환산 시 100을 곱했으므로 이번에는 2억 1050만 원을 100으로 나누면 월세는 210만 5천 원이므로, 월세 인상은 210만 5천 원까지만 가능하게 됩니다.

 

3) 계약갱신요구권: 예전의 상가임대차 보호법에서는 임차인이 임대인에게 5년 동안 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리를 보장했으나, 2018년 9월에 이 계약갱신요구권의 행사 기간이 10년으로 증가되었습니다. 따라서 현재는 임차인은 10년 내 계약갱신요구권을 청구할 수 있고 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다. 또한, 이전에는 건물주가 변경되는 경우 10년을 보장받을 수 없었으나, 건물주가 변경되더라도 계약갱신요구권은 10년 간 보장되도록 개정되었습니다. 계약갱신요구권은 임대차기간 만료 전 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인이 행사하여야 합니다.

 

3. 상가권리금

상가의 권리금에는 영업권리금, 시설권리금, 바닥권리금 세 가지 종류가 있습니다. 상가권리금으로 두루뭉술하게 사용하고 있지만 권리금 금액이 어떤 명목으로 책정된 것인지 알기 위해서 종류별로 한번 알아보겠습니다. 

 

1) 영업권리금: 단골손님, 매출 등 영업이 얼마나 활성되었는지에 따라 매겨지는 권리금으로, 일반적으로 전년 1년 치 순이익에 대해 이전 임차인에게 지불됩니다. 학원 또는 병원 등에서 주로 거래되며, 기존 임차인의 말에만 의존하지 말고 매입 자료 등 매출원가에 대해 정확히 파악하여 순이익을 확인해 보는 것이 중요합니다.

 

2) 시설권리금: 점포 운영을 위해 가구, 집기, 인테리어 등의 유형자산에 대한 대가를 의미합니다. 사업을 위해서는 감가상각 되는 자산을 처음에 설치하여 사용하게 되는데, 이러한 시설은 1년에 30%씩 감가상각 된다고 보고 계산합니다.

 

3) 바닥권리금: 일종의 자릿세로, 상가가 위치한 상권, 입지 등에 따라 활성화될 것으로 전망하여 거래되는 권리금입니다. 역세권, 주요 도심 등 수요가 많은 곳에 형성된 상권 및 입지에 따라 금액이 형성되며, 보통은 최초로 신규 상가를 임대하는 경우 건물 소유주가 요구하는 경우가 많습니다.

 

상가권리금은 기존 임차인이 영업능력을 통해 증대시킨 상가의 경제적 가치에 대한 대가로, 임차인 간에 관행적으로 거래되는 대가이기 때문에, 법적 보호 조치가 없어 권리금을 보장받지 못하고 건물주로부터 쫓겨날 수밖에 없는 임차인이 많았습니다. 이에 따라 2015년 개정된 상가건물 임대차 보호법에서는 제10조의 4에서 ‘임차인의 권리금 회수 기회 보호 등’을 명시하여 기존 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 지급받으려 할 때 임대인이 이를 방해하지 못하도록 규정하고 있습니다. 이를 위반한 임대인에게는 손해배상책임을 지도록 했습니다. 다만, 임차인이 보증금 및 월세를 지급할 수 없는 등 정당한 사유가 있는 경우에는 임대인은 신규 임차인과의 계약을 거절할 수 있습니다.

 

 

상가건물 임대차 보호법을 잘 숙지하여 임대인과 임차인 서로가 권리를 보호하고 갑을 관계가 아닌 함께 윈윈 할 수 있는 관계로 발전할 수 있게 되면 좋겠습니다.