기획재정부 전세 사기 피해 방지 방안 내용

지난 9월 28일 정부는 전세 사기 피해 방지 방안에 대한 후속 조치를 발표하였습니다.

이번 기획재정부의 발표는 9월 1일부터 관계 부처 합동으로 추진 중인 임차인 피해 예방, 피해 지원, 전세 사기 혐의자 단속 및 처벌 강화 방안 등을 위한 "전세 사기 피해 방지 방안"에 대한 후속 조치입니다. 관련 법안 통과 시 이르면 내년 1월에 시행될 예정입니다.

기획재정부는 세입자가 임대차 계약을 체결하는 단계, 임대인이 변경된 경우, 경매 또는 공매가 진행된 경우의 각각의 세 단계별로 구분하여 개선방안을 마련했습니다. 각 단계에서 현행법과 개선방안의 비교를 통해 어떻게 개선되는지 구체적으로 살펴보겠습니다.

1. 계약단계 - 미납 국세 열람제도 실효성 강화 (국세 징수법 개정)

현재 임차인은 임대차 계약 전 임대인의 동의를 받아야만 부동산 소재지 관할 세무서장 및 지방자치단체장에게 미납 조세 열람을 신청할 수 있으나, 이번 후속 조치를 통해 주택임대차 계약일로부터 임차 개시일까지 기간에 임차인이 임대인 동의 없이 미납 조세 열람이 가능하도록 개선되었습니다.

임차인은 임대차 계약서를 지참해 세무서에 임대인의 미납 조세 열람을 신청할 수 있으며, 국세의 경우 관할 세무서뿐만 아니라 전국 세무서에서 미납 국세를 열람할 수 있으므로 열람하기가 보다 편리해졌습니다.

다만, 보증금이 일정 금액(구체적인 금액은 국세 징수법 시행령에 위임), 예를 들면, 2천만 원을 초과하는 임차인만 적용함으로써, 임대인 개인 정보를 과도하게 침해하는 것은 방지하도록 했습니다.

미납 세금 열람 방식 개선을 통해 현재 연간 100여 건에 그치고 있는 임차인의 미납 조세 열람 건수가 증가할 것으로 보입니다. 또한, 임대인의 미납 조세가 지나치게 많은 경우 계약을 무효로 할 수 있는 특약을 임대차계약서에 명시하여 전세 사기를 미연에 방지할 수 있을 것으로 생각됩니다.

2. 임차 단계 - 임대인 변경 시 국세 우선 원칙 명확화 (국세 기본법 개정)

현행은 주택 임차 기간에 임대인이 바뀌는 경우 국세와 임차보증금 중 어느 것을 먼저 변제하는지에 대한 명시적 규정이 없습니다. 이를 개선해 대법원 판례의 내용을 국민들이 쉽게 이해할 수 있도록 국세 기본법에 명확히 반영합니다.

종전 임대인에게 임차인의 임차보증금보다 앞서는 미납국세가 존재하고, 새로운 임대인에게도 임차보증금보다 앞서는 미납 국세가 존재하는 경우 국세 우선 원칙을 종전 임대인의 국세 체납액 한도 내에서만 적용하여 한도를 초과하는 나머지 미납 국세의 변제는 임차보증금의 후순위가 됩니다.

예를 들어, 종전 임대인의 미납국세가 1천만 원, 임차보증금이 2억 원인 상황에서 새로운 임대인의 임차보증금보다 앞서는 미납 국세가 3천만 원인 경우, 새로운 임대인의 미납 국세에 대한 변제 순서는 미납 국세 1천만 원, 임차보증금 2억 원, 미납 국세 2천만 원의 순서가 됩니다.

3. 경매 또는 공매 단계 - 주택 임차보증금에 당해세 우선 원칙 예외 적용(국세 기본법 개정)

임차인이 사는 집이 경매나 공매가 진행되는 경우 현행법은 상속 및 증여세, 재산세, 종합부동산세 등 당해세의 법정기일이 임차인의 확정일자보다 늦다 하더라도 임차보증금보다 우선하여 변제되었습니다.

이 때문에 임차인이 종합부동산세 등을 체납하면 세금이 보증금보다 우선 변제되어 보증금을 돌려받지 못하는 피해 사례가 너무 많았습니다.

이에 대한 개선방안으로, 당해세 우선 원칙의 예외를 적용하여 저당권 등 그 외 다른 권리에는 영향을 미치지 않고 주택 보증금과 당해세 관계에서만 적용하여, 경매 공매 시 임차보증금의 확정일자 이후 법정기일이 성립한 당해세가 있다면 주택 임차보증금을 당해세 한도 내에서 우선 배분하도록 하였습니다.

당해세의 변제 순위만 바뀌는 것이므로 임대인의 세금 체납액이 소멸하는 것이 아니며, 세입자 보호 차원에서 당해세가 무조건 우선순위였던 현행 법안이 개선되는 것입니다. 

예를 들어, 종합부동산세 체납액 1억 원, 저당권 2억 원, 전세보증금 3억 원이 있는 집이 공매를 통해 5억에 낙찰되었다면, 현행법에서는 당해세 1억 원, 저당권 2억 원, 임차보증금 2억 원의 순서이므로, 임차인에게 배분되는 금액은 2억 원에 불과합니다. 그러나, 개선방안에 따르면, 배분 순서는 임차보증금 1억 원, 저당권 2억 원, 임차보증금 2억 원, 당해세 1억 원의 순서가 되어 임차보증금이 당해세보다 우선하여 변제됩니다. 따라서 임차보증금의 확정일자가 당해세의 법정기일에 우선한다면 당해세보다는 보증금을 먼저 돌려받을 수 있습니다.

정부는 국세 기본법 사항은 내년 1월부터, 국세 징수법 개정사항은 내년 1분기 안에 실행할 계획이라고 밝혔습니다. 정부는 전세 피해자에 대한 법률 상담을 제공하기 위해 '전세 피해지원센터'를 서울 강서구에 열었으며, 전세 사기 의심 사례를 경찰청과의 업무 협약을 통해 상시 협력하고 있는 등 전세 피해 방지와 해결을 위해 노력하고 있습니다.

상기 세 단계별 개선방안을 통해 앞으로 임대인의 세금 체납액 때문에 임차인이 피해를 보는 사례가 많이 줄어들 것으로 예상됩니다. 임차인은 임대차 계약 체결 전에 반드시 체납액이 과도한 경우 계약을 무효로 할 수 있다는 특약사항을 계약서에 기재하고, 임대개시일 전에 세무서 등을 통해 임대인의 세금 체납액을 열람하는 절차를 취해야 합니다. 그 동안 집주인이 세금 체납액이 있어도 임차인이 알 수 없어 정보 불균형이 심했고, 확정일자를 받아도 당해세가 우선하여 임차보증금을 변제받지 못하는 등의 피해가 컸는데, 이번 개선을 통해 집주인이 세금 체납 사실을 숨기고 전세 계약을 하는 등의 전세 피해 사례가 일어나지 않기를 기대해 봅니다.