부동산 단기 보유 시 자산 별로 달라지는 세율 차이
양도소득세 계산 시 보유 기간 및 자산 별로 달라지는 세율 차이
부동산을 취득하고 나면 양도 시기를 언제로 해야 할지에 대해서는 투자자뿐만 아니라 실거주자도 중요하게 결정해야 할 문제입니다. 단기 보유 후 양도하는 경우에 중과되는 양도소득세로 인해 세후 이익이 크게 줄어들 수 있기 때문입니다. 따라서 보유 기간에 따른 양도소득세가 얼마일지에 대해 예측해 보는 것은 매우 중요한 절세 전략이라 할 수 있습니다.
부동산의 보유 후 양도 시에는 주택, 오피스텔 등 어떤 자산을 양도하느냐 그리고 얼마나 보유했느냐에 따라 적용되는 세율이 다르므로 본인이 보유하고 있는 자산 종류에 따라 최소 얼마의 기간 동안 보유할 것인지 계획을 세워 보시기 바랍니다.
부동산과 부동산을 취득할 수 있는 권리는 단기인 2년 미만 보유 후 양도 시 기본세율보다 높은 단일세율이 적용되어 중과 적용을 받게 됩니다. 이때 다주택자인 경우 단기 보유 시 적용되는 세율과 다주택 중과세율을 적용한 세율을 비교해 더 높은 세율을 적용하게 되므로 유념하여야 합니다. 주택, 분양권, 조합원 입주권, 일반 부동산 등에 따라 세율이 다르게 적용됩니다.
주택, 분양권, 조합원입주권이란?
주택이란, 공부상 용도 구분, 허가 여부와 관계없이 사실상 주거용으로 사용되는 건물을 일컫습니다.
분양권이란, 주택에 대한 공급계약을 통해 주택을 공급받는 자로 선정된 지위로서, 주택 분양권을 의미합니다. 주거용 오피스텔 분양권 또는 생활형 숙박시설 분양권의 경우에는 분양권 상태에서는 주택 분양권에 해당하지 않으나, 건물 완공 후 주거용으로 사실상 사용 시 주택과 거의 동일하게 취급되므로 개념을 구분할 수 있도록 유의해야 합니다.
조합원 입주권은 도시 및 주거환경정비법(재건축 또는 재개발 사업)에 따라 조합원으로서 취득한 입주권, 그리고 빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법(소규모 재건축사업, 소규모 재개발 사업, 가로주택정비사업, 자율 주택정비사업)에 따른 사업시행계획인가로 인해 취득한 입주권을 말합니다.
각 자산별 보유 기간에 따른 적용 세율은?
주택, 주택 분양권, 조합원 입주권의 경우, 보유 기간에 따라 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%의 단일 세율이 적용됩니다. 그러나, 2년 이상 보유 시에는 이 세 가지의 자산별로 차이가 나게 되는데요.
2년 이상 보유한 후 양도하는 경우, 주택은 6~45%의 기본세율 및 다주택자의 경우 보유 주택 수에 따라 기본세율에 더해 20% p 또는 30% p를 가산하여 중과세율을 적용받습니다. 그러나, 조합원 입주권 상태에서 2년 보유 후 매도 시에는 다주택 중과세율이 적용되지 않아, 다주택자의 경우 중과세율 적용 없이 기본세율만 적용받을 수 있습니다. 따라서 다주택자인 경우에는 주택이 완공되기 전 조합원입주권 상태에서 처분하는 것이 유리합니다. 주택 분양권의 경우에는 2년 이상 보유했다고 하더라도 기본세율이 아닌 60%의 단일 세율을 적용받습니다.
이 외의 일반 부동산 및 부동산을 취득할 수 있는 권리는 1년 미만 50%, 1년 이상 2년 미만 40%, 2년 이상 기본세율이 적용되므로 단기 보유 시 주택, 주택 분양권, 조합원 입주권보다는 낮은 세율이 적용됩니다. 또한 다주택자에게 중과세율이 적용되지 않으며, 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우 주택 분양권을 제외하고는 2년 이상 보유 시 기본세율을 적용받을 수 있습니다.
그리고 주거용 오피스텔 분양권, 생활형 숙박시설 분양권의 경우 주택 분양권이 아니므로 분양권 상태에서 처분 시 일반 부동산과 동일하게 1년 미만 50%, 1년 이상 2년 미만 40%, 2년 이상 기본세율에 해당됩니다. 하지만 완공 후에 해당 오피스텔이나 생활형 숙박시설을 사실상 주거용으로 사용하게 된 경우에는 주택으로 보아 주택의 양도소득세 중과세율인 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%의 세율을 적용받게 됩니다.
양도소득세 계산 시 보유기간
보유기간은 취득일부터 양도일까지의 기간을 산정하면 됩니다. 주택 분양권이나 일반 분양권의 경우 2년 이상 보유했지만 완성이 되고 나면 분양권이 아닌 주택 또는 일반 부동산의 형태가 되므로, 완성 후의 취득일부터 다시 보유기간을 산정하게 됩니다. 따라서 이 경우 단기 보유 상태에서 처분하게 될 수 있으니 주의하여야 합니다. 또한, 보유기간과는 별도로 부동산을 미등기 상태에서 양도하면 70%의 세율이 부과되므로 이 부분도 숙지해 두면 좋겠습니다.
주택 등 부동산 개념과 종류별, 보유기간별로 달라지는 양도소득세 세율에 대해 알아보았는데요. 특히, 오피스텔이나 생숙 분양권의 경우 분양권 상태에서 양도 시에는 주택 분양권보다 낮은 세율이 적용되나, 입주 이후에는 보유기간이 다시 산정될 뿐만 아니라 실제 주거용으로 사용 시 주택과 동일하게 높은 세율을 적용받게 되므로 이 점 참고하시면 좋을 것 같습니다.